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買房屋後如果發現房子有瑕疵時，通常賣方要負起瑕疵擔保責任，但是購屋者若明知房子有瑕疵卻還購買，這時候出賣人可以不用負擔保之責任。



法院判斷買方是否「明知房子有瑕疵」，主要看契約的約定；倘若契約中有「依現況說明書記載交屋」或是「買方充分認知，絕無異議」，或「買方已充份認知並同意以現況買賣」之類的記載，並且買方在上面簽名蓋章，都可以証明買方「明知房子有瑕疵卻還購買」。

室內違法隔間為套房

郭姓買家在四年前購買王姓屋主名下的桃園一棟房子，雙方過戶後，郭在前年接到桃園市政府建築管理處公文，指房屋無室內裝修許可證明竟違法隔間為套房，要求他回復原狀，郭姓買家不得已花了一百二十六萬多元將房子回復原狀。郭認為王姓前屋主在賣屋給他時，故意不告知房子有違法隔間為套房的瑕疵，向王求償一百二十六萬多元。 



王則抗辯他並未故意不告知上述瑕疵，亦未保證裝修合法，郭姓買家係明知房屋違法隔為四間套房，仍然願意買受作為投資出租使用，郭購屋後，還承受原先的承租人之租賃契約，繼續出租套房收益，自不得於買受房屋二年後，始請求他負瑕疵擔保責任。

明知房子有瑕疵還購買

台灣高等法院傳訊當初仲介這件買賣的葉姓女房仲作証指出，房屋原本格局是三房二廳的住家，王姓前屋主將其隔成套房出租，內部有四間套房，郭姓買家於簽約前已實地察看瞭解，她也有告訴買方，王姓前屋主沒有保證套房是合法裝修，因為通常隔成套房是不會去申請，都是自己找人隔間。 



高院認為，這棟房屋主要用途為住家用，根據雙方買賣契約所附的房屋格局圖顯示，房屋於買賣時並未留設住宅房屋通常應有之客廳、廚房等空間，郭姓買家簽約前既曾多次進入房屋察看，並經房仲告知，已知悉該房屋曾經王姓前屋主自行裝修改變隔間為每間附加衛浴之套房出租使用，顯與一般住家不同。 



民法規定，買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。但是買受人於契約成立時，就知道其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 



高院指出，買賣契約載明依現況交屋，而郭係明知房屋未經申請裝修許可證明而自行改裝室內格局，而仍予買受，則王依約交付房屋予郭，並無不符合債之本旨之情事，王不負瑕疵擔保責任。判決郭姓買家敗訴確定，王不用賠償。

時序進入第2季尾聲，根據住商機構統計今年5月份全體系交易量，和今年4月份相比，全台量縮12.4%，在區域表現上，桃園量縮3成最多，北市量縮21.6%緊追在後，高雄減少17.0%，台中減少10.3%，表現疲軟，不過新北和台南呈現逆勢翻揚，分別增加6.7%與7.8%。而根據台灣房屋統計內部成交行情，5月七都價量也呈現漲跌互見。

▲根據住商機構統計今年5月份全體系交易量，和今年4月份相比，全台量縮12.4%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透露，根據信義房屋統計資料，5月房市交易量月變動和年度同期也減少約13%左右，為正常淡旺季時期，目前房市仍維持「價盤量穩」格局。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，5月份買氣不開，除與繳稅有關外，假期多、天氣不佳都是重要因素。值得注意的是，從去年開始的降價戰打到目前已經呈現疲軟之勢，市場可能必須要再出現新爆點，才能再現新局。

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台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，520檔期建商動作積極，讓利吸引首購族買新屋，因此中古屋市場交易量放緩，僅低總價、低單價產品有量，平均交易單價也都持續盤整。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑建議，目前房市陷入「有價就沒量」的困境，建議有意售屋的屋主，勿過度樂觀看待後市而錯判情勢，先降先贏，跑在建商之前。至於有購屋需求的民眾，可趁目前房貸利率仍處低檔積極看屋比較。

房仲業者表示，觀察五月房地產交易，因國內外經濟利多因素，讓賣方從過去降價求的情況轉為提高售價，但房市仍以自住需求為主，對於漲價接受程度低，因此五月份房市，價格交易量比四月份下滑。

(馮建棨報導)

觀察五月不動產買賣移轉狀況，七都平均交易量及價格都比四月份下跌，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，近期國內外都傳出經濟利多，讓賣方樂觀看待後市，讓顧過去願意降價求售的情狀轉變，造成5月房價小幅回升，但目前房市以自住型買方為市場主力，民眾可接受的房價彈性較小，買方回歸保守觀望，只要雙方價格認知差距無法拉近，導致交易量縮。

謝志傑認為，目前房市陷入「有價就沒量」的困境，雖然近期房市交易量回溫，但仍沒有支撐房價上漲動能，買方購屋信心仍脆弱，若沒有合理讓利的狀況下，交易量難以回升，成交機會大減，建議有意售屋的屋主，切勿過度樂觀看待後市而錯判情勢。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，520檔期建商動作積極，讓利吸引首購族買新屋，因此中古屋市場交易量放緩，僅低總價、低單價產品有量，平均交易單價也都持續盤整。